兼業大家さんにとって・・・

　貸出残高を伸ばしましょう・・・と言う声が最近聞かれなくなってきました。目下の話題

はモラトリアム法案の方で、兼業大家さんにとってはまだまだ至難の銀行詣でが続き

ますね。だけど諦めないで頑張りましょう。きっと『待てば海路の日和あり』です

よ。今日も銀行の方とお話しをして参りました。アパートローン契約の為の銀行訪問

だったのですが、こちらの方は新規で物件のご購入をしかもフルローンでのローンを

ご契約になられました。金証契約の際の銀行員さんのご発言です。『○○さんのローン

の資料が完ぺきで、この方なら、稟議を上げたいと思った・・・結果として、フルローン

でのローンに際し、本部との交渉もやり易かったですね。金利についてももっと頑張り

たかったのですが、返済期間との見合いで、こんな形になってしまって・・・』との事で

した。金利についても３％以下ですから、いいご契約だったと思います。ここで大切な

事は、やはり銀行に持っていく『資料』についてだと思います。アパートローンは行員

さんの資料作成も大変なのです。行員さんが見てもなるほどネと言う資料をまずは

作りましょう。属性やご資産内容、ご年収については事実をありのまま伝える事です。

　そのうえで、アパートローンの対象足りうるか、と言う事については行員さんとお話し

するしかないと思います。(私は元銀行員なので、だいたいの審査は出来ると思って

いますが。)　これだけアパートローンが難しくなってきますと、なかなか普通の不動産

業者さんでは手に負えないと言うのが本音だと思います。①誰に相談するのが良いか、

②相談した相手が良くアパートローンについて把握しているか、をじっくり観察しながら

進めていきましょう。

　購入に際してのヤマがうまく越えられたら、次は物件の管理です。管理においては、

なかなかに難しい。業者さんをなだめすかして、思うように動いて貰いましょう・・・と

セミナーに参加すると、多くの兼業大家さんが語っておられますし、『満室系』のハウツ

ー本にもそれと似た事がかかれております。兼業大家さんは勉強家の方が多いので、

なかなかに忍耐のいる交渉になる見たいです。のれんに腕押し・・・と言いますか、お

話しにならないと言いますか・・・、『お笑い』のネタの宝庫です。

　いい管理をする会社さんも世の中にはたくさんあり、そういう会社は都内に多いの

ですが、この点でも埼玉県は発展途上の感がありますね・・・。とても残念です。なに

を兼業大家さんがしてほしいと思っているのかが根本的に分かっておられない、分か

ろうとしない、分かる気がないのでしょうね。ないならこれも作ろうか・・・と思ったりして

おります。　

　さてさて安定的に回り始めますと、入居者の退出と言う問題が発生しますね。ここ

については、『満室大家さんの鈴木ゆり子おばさん』がたくさんの本を出されており

ますので、学ぶ価値が大いにあります。まずは、日ごろの管理において、入居者の

満足度を高めていますか、それでも転勤やご結婚等はあると思います。その場合に

何をしますか・・・、新たな募集活動の際にも、長く住んでもらう為には何をすれば・・・

と考えて行く事だと思います。また原状回復の際にどこまで経費をかけるのか・・・と

言う事も大切ですね。中途半端に『デザイナー』と言いながら、長期間に渡って入居

にならないお部屋もたくさんあります。入居者が何を望んでいるのかをまずは知らな

いと、どうお金をかけたらいいのか分かりません。実際にあった話しで・・・、大家さん

が空室対策を不動産業者に相談しました。①お部屋を和室から洋室にした方がいい

ですよ。それでも数カ月入らないのでまた相談すると、②階段等の共用部分が汚いの

で改修しましょう。また数カ月入居者がないので相談に行くと、③駐車場がないので、

駐車場をつけましょう・・・って土地を買える訳ないでしょうと言った話しを耳にし

ました。これとよく似た話しはいっぱいあります。管理業者さんにこの話をしても、き

っと笑ってハイ当然ですよ・・・と言う方がいっぱいおります。管理業者さんはことほど

さように無責任です。いい管理業者さんを探す事はとても大切です。またリフォーム

についても、管理業者さんは、大きな補修をしたがりますが、オーナーさんとはその

点についても利益相反です。本当に必要なのかどうなのか。それを判断するのは、

次に入るだろう入居者です。管理業者さんからすれば、全て新品にしてくれていた

方が客付けしやすいに決まっていますが、それでも入居になればこそ・・・そのまま

数年空いているお部屋もいっぱいありますよね。そんな時はどうするのか。入居者

さんの気持ちになろうだと思います。またこれだけ苦労するのだから、今いるお

客さんを大切にしましょうなのです。

　さてさて、1年が終わると、確定申告が待っています。ここもクセものです。経費

削減の為にご自身でやられるのもひとつの対策だと思いますが、私は兼業大家

さんの味方です。兼業さんの場合、本業のご収入もございます。そんな場合は、

やはり税理士さんに相談しようと言う事をお薦めします。費用は各税理士さん

との交渉で、頑張ってくれる先生もおられます。そもそも不動産収入はそれほど

手間暇のかかるものではありません。またいい先生と出会いますと、やはりいい

対策を教えていただけます。ここはプロにお任せするのをお薦めしたいですね。

　さてさて、兼業大家さん。おひとりで勉強をしながら、不動産オーナーとして兼業

満室大家さんの道を歩むのもいいですが、お仲間と相談しながら、兼業さんチーム

でこんな世の中に対処して行きませんか。皆さまのお悩みはビジネスの宝庫なので

す。お悩みを解決しながら、それぞれが持ち場持ち場で懸命にお仕事をすれば、

案外アウトソーシングしながら、楽に回していけるのが、本来の兼業ビジネスとして

の不動産業だと思います。おひとりで悩むことなく、あなたのお悩みのタネを教えて

いただけるだけでも当方としては幸せに思います。またそのお悩みに関して、聞いた

以上は極力お役に立てる様に努力してまいります。それこそが、win-win だと信じて

おりますので、ぜひ兼業満室大家さんの輪を当社といっしょに作りませんか。