不動産投資

お見合い…

我が管理物件ですが、現在1室空室が発生しています。

ただコンスタントにお部屋をご内見してくださる方があるのは嬉しいことです。

私はお見合いに可愛い娘を出す気分です sweat01 

毎回、ご案内が終わる度に、業者さんにしっかりとヒアリングをしています pencil

どうせならいいご縁があればイイ sign03 と思いますし、ひいてはイイご縁は物件の価値を

高めますから… good 

オーナー様にとっても、他の入居者さんにとっても、もちろん私にとっても良縁が一番な

んです。

幸い、しっかりヒアリングさせていただいても心地よく応対いただけますので嬉しい限り。

至らぬところはお直しをさせて次のお見合いに…なんて言う事も必要かも知れませんか

ら。オーナー様もお見合いの結果報告だけでなく、細かいレポートを楽しみにしていただ

いてるのでやりがいもあります punch 

良縁をうまくとり持てるように、しっかりとサポートしなければと思います。

いい所に嫁いで欲しいと思う今日この頃でございます happy01

| | コメント (0)

ラス1で・・・満室に・・・!

 我が管理物件ですが先日『お申込み』をいただきましたので、残すところあと1部屋

のみ。

 あと1部屋入居が決まれば 『完全満室 sign03

 それほど優しいお部屋ばっかりの管理ではなかった様に思います。いろいろと苦労も

しましたけれどもいよいよ再び『満室』になりそうです。ラス1のお部屋もおかげ様で引き

合いがございます shine 前回の満室からしますと、各物件ともに質が相当に高まり、諸

問題も解決して来ておりますので、今回『満室』になるとまさにピカピカの満室になりそ

うです scissors 

 賃貸の繁忙期は春と秋。今のウチから仕込まなければダメですので 『春の繁忙期に

満室にしよう punch 』と策を練り、各方面にも働きかけをしておりましたが、年内には満室

に出来るかなとワクワク期待している次第です happy01 

 なかなかに賃貸をされているオーナー様にとりましても昨今の賃貸事情は厳しく、物件

によっては空室が目立つモノや、もうずっと空室を抱えている物件などもさいたま市内だ

って散見される状況です。

 物件の競争力やお部屋の競争力、諸般の事情があるのでしょうが・・・それらがぐちゃ

ぐちゃに混ざり合って結果としてマーケットから見向きもされない物件になっている・・・の

でしょうね。

 不動産も『資産』です。『資産』は頑張って働いて貰わなければなりません。ちょっとの

工夫や努力を加えると、ちゃんと『資産』は働きだすのですが・・・不動産投資・オーナー

業は『副業』と言うか『日陰の身』と言うか・・・。あんまり眼が行き届かないのでしょうね。

もったいない限りです。不動産が活きればオーナーさんや管理会社だけでなく、入居者

さんや街にだって貢献できるのですけどねぇ coldsweats01 

 他所さまの事は置いておいて、ラスト1部屋 sign01 早期に満室にして・・・入居者さんに

長く住み続けていただく事でオーナー様にも安定経営をしていただかなければです。

満室にする努力 (わたし自身もご案内させていただいてます happy01 案外成績は良好な

んですよ delicious ) と、満室状態を続けていく努力はちょっと違う神経です。どちらがどうと

は言えませんが、それぞれそんなに優しい事ではないと思います。

 ただ共通点は『お客さんの満足度』。それぞれ誰がお客さんで何をする事で満足度が

高められるのかを考えなければダメですし、相応のリサーチも必要になります shine 

 難しいからこそ面白い作業でもありますね delicious 

 早く 『全戸満室』にしたいものです punch 

 もっとも我が管理物件はまだまだ少なく、両手にちょっと足りない物件数 (部屋数では

数ダースです) ですから・・・こんな悠長な話しをしていられるのかも知れません confident 

 ムムム と脂汗を流しながら考え込む・・・ (先日までやっていましたが coldsweats01 ) 物件とご

縁をいただいて『チーム満室』の措置をしたいなぁ~と思う今日この頃です happy02 

満室の充実感はオーナー様もそうなのでしょうが、管理会社としても至福の悦びですから

ね~。 

| | コメント (0)

不良入居者を守ろうとする法律って・・・

 我が管理物件には不良入居者が1名おります。

 国交省が制定した不良入居者に対するルールは厳守して、つまりはコンプラを徹底しな

ければ、それは結果としてオーナー様に跳ね返る行為となりますから『できること』と『出来

ない事』を区別して、出来る事を粛々と対応する事になります。

 先日の収益物件オーナー様達との新年会でも『不良入居者』対策の話題で盛り上がりま

した。一部管理会社やオーナーさん達が過激な取り立て、督促をやった為・・・ドアの鍵を

勝手に交換したり、部屋の荷物を勝手にどかしたり・・・法律で、貸金業(サラ金)と同様の

督促ルールが制定されてしまいました。

 善意同士だと揉め事は起こりません。ただまずは入居者サイドで家賃不払いと言う問

題が起ります。その時の対応にまずは問題があるケースが大半な訳です。無い袖は

振れないと言う事は百歩譲って理解しましょう。ここまでは大半のオーナーも理解します。

問題はここからで債務の履行なく居座ったり、近隣住民に迷惑をかけ続けたり・・・こう

なってはじめて『不良入居者』と言うレッテルを張られる訳です。これはもはや犯罪者で

す。不払いを続ける事で債務額だって膨らみ続けます。それを承知で平気の平左で暮ら

し続けようとする。それがなぜに許されるのか?法的になぜそんな不法行為者を守ろう

とするのか・・・。法的督促により対処する事と法律ではなっているのですが大きな矛盾

です。性善説で出来る部分と、性悪説で対処しなきゃならない事があるはずです。

 収益不動産に関しては、それぞれオーナーさん達は不良入居者に苦労しています。

 カギの交換は誉められたことではないでしょうが、悪意がある入居者に対してどうしよ

うもない場合だってあると思います。マスコミは不良入居者の悪意を棚に上げて一方的

な報道をし続けた結果の法整備になったのですが、キチンと正義の所在がどうなのか、

法整備をするのであればオーナー側、入居者側と言う区分ではなくて『悪意』を正当に

裁く制度を創るべきであったのですが、役人とポピュリズムのバカ議員が『盗人に追い

銭』法案を創り、法律に携わる業務に携わる人が儲かる仕組みを作ってしまいました。

弁護士や司法書士さん達がグレーゾーン金利のお金を取り戻しますよとセッセと広告

している姿を見て・・・あの法律家さん達の姿は正しいのだろうかと思います。

 オーナー、入居者、法に携わる業務をやる人・・・それぞれに職務上、生活上の倫理

感を守って行動する。法律はその倫理感の逸脱に対して適切に裁く・・・それは時には

オーナーを叱り、時には入居者を叱らなきゃアカンはずなのですがネ。

倫理観の逸脱が問題であって、その行為があった時にはそれぞれの立場でもって粛々

と低コスト、短期間でキチンと処理される法律を作ればいいのに、誰も何も言わない。

不良入居者の不良部分には光を当てず、ただ困った人を助けたとマスコミは正義の味

方気取り、法の番人も善悪の判断ではなく事務的な処理のお話しばかり・・・。議員や

役人だって『弱者救済の名のもとに』オーナーさんに生活保護の一端を担わせようとし

ているかの如くシワ寄せを迫る。

 なんともおかしな国になろうとしています。

 先日の不良入居者の悪事の数々を聞いていると呆れてしまいます。その行為は倫理

上許されるべきものではありませんが、全てオーナーさん達が不利益を甘んじて受けて

おられる。我慢しています。家賃を支払う事と言う事をしない・・・つまりは債務不履行を

した側が一方的に保護される法律を創った人達のセンスのなさ・・・これが性善説、助け

合いの精神を持った農耕民族としての日本の美徳を壊し始めている事になるのだろうと

思うのですが・・・。

 そんな気分などマスコミや議員・役人には露ほどもないのだろうなぁ。

| | コメント (1) | トラックバック (0)

収益物件の空室対策・・・愛情をしっかりかけたお直し

  一昨日の不動産オーナー(収益物件)さん達の新年会はとても楽しかったです。

 そこでも話題になったどうやって『リフォーム』をするのか・・・と言う事も大いに参考にし

ながら我が管理物件イエローに・・・。

 まずは自分で出来るだけの事はやるsign01費用対効果を考えるとこの一語に尽きるお話し

と言うのも随分収益物件を経営するうえではありますねshine

 仕上がりも少しずつ上手になるshineと言う事だって有る様に思います。

 ここでの低価は入居者さんのお家賃の低価に繋がる訳ですからこれだってWIN-WINな

考え方です。

 さてクロスに染みついた異臭退治に颯爽と3Hで、スメルバスターズがしっかりと道具を

買い込んで『イエロー』に。door ドアをドキドキしながら開けますと・・・2週間前に仕掛けた

作戦が見事な成果を上げています。ありゃ~。良いんじゃないsign01

 3人とも拍子抜けでメインの仕事はほどほどに・・・。

 私はもっぱら前回のケルヒャーでキレイに出来なかった部分を、今回導入した『デッキ

ブラシ』でゴシゴシと洗浄しました。ケルヒャー+デッキブラシで完ぺきなshineピカピカ君に

なりました。近隣物件には絶対にpunch勝っています。

 入居者さんにもぜひ比べていただきたい。これだけいいお部屋に産まれ変わりました。

ぜひPRしたい物件です。更にセキュリティー+ネット環境の向上をする施策を実施しま

す。ピカピカ物件に産まれ変わる第2弾が始動した形になります。

 ホームセンターにも寄り、事務所に戻って今度は『ブルー』のリフォーム作戦の経過

観察です。木部のペイントを白に指定して塗ったのですがこれが予想以上にグッドshine

す。オーナーさんが貼ったカッテイングシートもgood お上手sign01

 これにお風呂・洗面台の工事が入りますのでこれはとても興味があります。このお部

屋も仕上がりはかなり期待できますね。

 費用対効果で、リフォームはリノベーションみたく徹底してやるのも良いのでしょうが

なかなか今のこのご時世、賃料に転嫁できるほどの経済環境ではありません。

 費用をかけずにどう改装するのか・・・これはイメージをしっかり持ってやらなければ

上手には出来ません。ただしっかりと完成像をイメージしてやると『手先が器用であれ

ば』これだけの事が出来るのですね~。

 オーナーさんの愛情をしっかりと物件に載せてあげる事sign01が大切なのでしょう。

 もちろんお金を載せたって、愛情を載せたっていい訳です・・・。物件見学者がそれを

どう判断するのか・・・結局はそこに係って来る訳で、そこには賃料だって大切な要素で

すよね。

 『ブルー』は老兵なのでお金をかけると幾らでもかかってしまいますが、手間をかけて

上げる事で大きく産まれ変わった気がします。とても愛着のある305号ですshine

| | コメント (0) | トラックバック (0)

ひよこ電業社

  昨日は感心した事がありました。

 当社の管理物件でのお話しです。

 お父さんがそもそも『日曜大工』が好きなのでしょうが、その程度が突出していまして

工具・器具類をたくさんお持ちです。電気のアンペア?を測る装置までお持ちでなんでも

興味を持って解体・組立作業をされます。小学校、中学校のお子様もそれを見ています。

見るだけじゃなくて見よう見まねで自分も実演をする・・・そうすると突出した日曜大工の

技術が伝授されて行くんですね。子供がさくさくとお部屋のリフォーム作業のお手伝いを

されています。私もその場に居たのですが私は動く事も出来ずに、ただただぼ~っと

眺めているだけ。力仕事でもあればお手伝いもできるのですが手先のお仕事ばかり

なので出来る事がありませんsweat01

pig 『凄いです。子供さん達が楽しそうに、しかも丁寧に作業されていますね。』

happy01 『子供達も作業が好きですからね』

chick 『これ位なら出来ますよ』

pig 『中学校の時の技術家庭の時間、私と幼馴染と2人だけがラジオ音が出なかった

   んですよ。電気屋さんに持って行ったんだけどこれはダメって修理してもらえなか

   ったんです・・・。』

 お父さんは難しい作業をしはじめますと・・・お子さんがちゃんと見学しています。電気

の配線などは特に興味津々で見学です。

happy01 『大家さん仲間も日曜大工→リフォーム工事が好きで自分でやっちゃう人が多いで

   すよ。』

flair 趣味と実益が一致すると言うのではなく、興味があるから研究もされるし他物件の

見学でも参考になる点がピックアップできるのです。ご自身の物件なのですからご自身

でやる作業は原材料費のみで出来ます。う~んちょっと失敗・・・sweat02 になってから職人

さんを呼んでもいい訳です。そうすると何をどうやればできるのかが学べますので次は

出来るようになるかもしれない。そして子供がその技を盗むhappy01 大家さん養成所ですね。

これぞ帝王学と言うのでしょうかねshine

 リフォーム技術が身に着くと『あっ、ここの工事は上手だな』とか『あっ、ここのハウス

クリーニングは上手だな』☞『ここの職人さんとコンタクトを取りたいなぁ』・・・じゃあ連絡

先を教えて貰おう・・・この連環が出来ますよね。そうしていい職人さんが『チーム満室』

に加わって行きます。日々最強布陣目指して eye ear 見聞きできるようになります。

大家さん仲間での茶話会もがぜん輝きを増すshine 訳です。

 この『やってみよう精神』ってとても大切だと感心しました。そしてこの作業を好きになる

事って必要な素質です。子供のころから落ち着きがなかったせいで『ラジオ』が成らず、

文化系に絞ってしまった私の思春期時代に後悔の念を抱きながら『ひよこchick電業社』

さんにガッテンしました。

 不動産投資家さんを目指す方々、☝『ここがポイントshine』ですね。資質・素質の大切

な一項目です。天然で好きな方はそのままでいいですが、たとえ『養殖』でもいいので

『日曜大工』『リフォーム工事』に興味は持ちましょう。

そして『茶話会』などの大家さん仲間を作る為にも『社交性cafe』は有った方がいいです。

最強布陣の『チーム満室』ってなんて素敵な響きでしょうかshineshineshineshineshine

| | コメント (0) | トラックバック (1)

チーム3Hスクランブル発進

 昨日は『チーム3H』で実地調査をして来ました。

 私にとっては他の会社さんの管理物件のお部屋訪問と、とある問題解決の為の現地

訪問です。

 ちょっと大きな問題なのでうまく立ち回る必要があります。その為には1つでも多くの情

報があった方がよく、またご面談の機会が急に出来た時などの為に、1人より2人で行動

した方が良いと思われますので、まさに『チーム3H』の活躍の場です。『チーム満室』とし

ての活動もそうですが、もっと大きなくくり・・・『賃貸経営全般』での行動ですshine

 いろんな状況にご一緒に参加、行動する事で共通の思考回路が出来ますから、どん

どんとこういう場合には『チーム3H』のスクランブル発進が出来た方がいいと私は思っ

ております。1つ1つが勉強pencilの場で、問題対処・処理能力がチームとして向上して行き

ます。またせっかくサポートしてくれるスタッフが周囲を固めてくれている訳ですから、

そのスタッフにも知恵を借りる事だってあっていいのだと思います。

 賃貸経営はお独りでやる作業に非ず、まさにアウトソーシングの賜物なのですから、

いろんな事態が発生するたびごとに『1つのテーマ』でギュッと知恵を絞る、スタッフの

収集を臨機応変に発信する事が肝心要なのだと思います。僭越ながらその中核に

『チーム3H』があるshineと言うのが理想です。

 時限が限られている問題なので、その都度放置することなく、せっかく近くに居る訳で

すので、1つ1つの兆候を見逃すことなく、最善を追求する『チーム』でありたいなぁと思う

今日この頃でございます。どんどんミーティング・行動をして行きましょうsign03

 気分がdownなったり、impactなったりするのが一番マズイので、notesとまでは行かなくとも、

upとかtulipで行きましょうhappy01。 擬音好きの大阪人ですがブログでは・・・こうなりますね。

 

| | コメント (0) | トラックバック (0)

チャリブラ

 昨日はチャリンコbicycle ぶらぶらをしました。

北浦和から与野方面まで主に東口を中心に散策です。目星をつけた物件を見つつ、

街並み、街の持つ雰囲気を肌で感じながら、いろんなお話しをして来ました。あっと

言う間の3時間でした。積算による担保価値とは違った『資産』としての価値を感じる

ためのツーリングとでも言うのでしょうか。

 20年前の北浦和~与野のお話しも随分伺いました。また20年前にタイムスリップし

た様な一画にもご案内いただき・・・何度も周辺は通っていたのですが、へぇ~shine

感心することしきりでした。

 また3人の共通の趣味も炸裂です。train 写真も随分と撮りましたが一番上手で知識

も豊富なH君は流石に上手に撮りますね。私の方は帰って見直すと手ぶれや肝心の

顔が写っていなかったり・・・何これ的な写真の山fuji。電車は引き付けて撮らないと

上手に撮れないですからね。う~んjapanesetea。チャリブラの楽しさに心身ともにシビレてしまっ

た一日でした。

 事務所では物件のお話しが中心でしたけれども、今度はtrain 電車のお話しもH君の

写真を中心にお話ししましょうか?これから寒くなりますのでココアでも買っておいて

お茶飲み話ならぬココア談義をしてチャリブラで冷えた身体を温めましょうcake

 ちゃりぶら、サイコーlovely

| | コメント (0) | トラックバック (0)

首都圏では物件が無くなるのかな

 昨日、大宮をちょっと歩きましたけれども大宮も随所に(大規模ではないけれど)建替え

や建築看板がありましたね。埼玉県では大宮は一番の大きな街ですからやはり不動産

の動きが出て来たと言えるのかも知れません。

 一方で収益物件の動きはいまひとつですね。数そのものもあまり多くないです。

 中でも売り物の利回りがちょっと低下している様に感じますね。これも『需要>供給』

と言う事が明々白々になってしまっており、売主さん達に買主が足元を見られていると言

う事なのかも知れません。

 本屋さんに行ってもたくさんの不動産投資本がありますし、投資セミナーは開催されて

いない日がないと言っても過言でない程の乱造ぶりです。

 日本は『ブーム化』する傾向がありますが、これからそのブームに入ろうとする方々

には『需要>供給』と言う状況が変わらない限りは、良い思いが出来る可能性が小さく

なっていると言う事なのだと思いますのでしっかりと熟慮された方が良いと思います。

もちろん物件はゼロではないのでよ~く探す事ですね。

 不動産が動き始めてきているので収益物件が相対的に安くなるのか(インカムゲイン

+キャピタルゲインと言う考え方が成立するようになるのか)、価格の上昇により、利回

りだけが更に下がって魅力がよりなくなってしまうのか・・・さぁどうなりますか。

 これからの1年間で収益物件の様相がガラリと変わる気がしますネ。

 もっとも首都圏では魅力がなくなり、魅力域が地方に移動すると言う現象もあるかも

です。ちょっと広く物件をウォッチするのも戦術としては良いのかも・・・?

 さてさてどうなりますことやら。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

遠路はるばる Aさんご来店

 昨日はAさんがご来店です。遠路はるばる他府県からのご来店でした。

 またリバースターに取りましてとても有難いお話しをお持ちいただきました。

 ここでは詳細に書けませんし、これから半年~1年がかりの大仕事ですが、しっかりと

仕上げたいと思っております。

 リバースターは大勢のサポーターの方々に支えられて経営しております。とてもありがた

い事です。サポーターの方々にはお仕事でご恩返しをしなければなりませんし、それ自身

が喜び・働きがいです。今日、横綱の白鵬さんがとてもいいインタビユーをされていまし

た。

アナウンサー・『白鵬さんの強さの源は?』

白鵬さん  ・『運です』

アナウンサー・『運?』

白鵬さん  ・『運は努力しないとやって来ませんからね』

 努力は充分している。それに運も味方につけている・・・横綱白鵬関の連勝記録は

この気力が持続している限りはどこまでも続きそうです。

 リバースターは横綱相撲が出来る力も技もないですが、しっかりと作戦を練り、1つ1

つ実践して行く気力と体力は充実しています。また地域の業者さんともしっかりと連携

して、利を独り占めすることなくお商売の輪を広げたいと思っています。オーナー様も

入居者も喜んで、その結果その仕事に携わった業者さん達も喜べる仕事の場を上手

に作りたいなぁと考えています。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

賃貸物件・・・オーナー様の愛情表現方法

 昨日は当社に管理をお任せいただいている『貸家』のしおりを作成していました。

 我がスター君の力作を転用しようと言う、今どきの大学生の論文まがいsweat01な事を

目論んだのですが、なんせ色んな技術を活用していますので私ではなかなかに太

刀打ちできません。sweat01 いろんなソフトに図面を放り込んで・・・字を書いたり円を

書いたり・・・肝心の内容もシドロモドロになってしまいました。

 ただ我流もいいとこですが、少しだけソフトの仕組みが分かって来た様な気がしま

す。(あくまで気がするだけかなぁ~。) 

栞を作ろうとしたのは物件の良さをアピールしようと言う趣旨だったと思いますが(しば

らく前の事ですからsweat01)、結局のところ、オーナー様の物件に対する思いをご内見者様

や新しい入居者に伝えるloveletter 事に他ならない訳ですから、キーポードを打つ指にも力

が入ると言うモノですshine。ただこちらが思う様な所で字や柄が書けないと言う所に難が

ありますね。pencil鉛筆ならチャッチャッと書ける訳ですからネ。

 昨日の仕掛を今朝からやりまして、どうにか形になったので『案』と言う事でオーナー

様には一度ご覧いただくべくメールでお送りしたのですが・・・。

できるだけオーナー様の物件に対する愛情がでる様に・・・意識した『しおり』作成の

巻きでした。

| | コメント (0) | トラックバック (0)

より以前の記事一覧